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迟延办理产权证开发商应承担违约责任-朱建军

发布时间:2012-11-9 13:36:38    被阅览数: 1891 次 来自:皇冠bet.365体育在线投注_365体育投注手机app_365体育投注百乐彩-朱建军

案情:2005年7月25日,业主蔡女士与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》,约定房地产开发公司于2005年11月30日交房,并于交房后365日之内为蔡女士办理商品房的产权证。逾期每日按照购房款总额的万分之三承担违约金。2005年11月30日,该房地产公司按照合同约定通知了蔡女士验收房屋并办理了入住手续,蔡女士入住后一直催促开发商尽快办理房屋产权证,开发商却以各种理由推诿,并称只要在365日为蔡女士办理了产权证都不算违约。到了2006 年12月1日,开发商仍未办理房产证,又以合同约定的365日内办理产权证是指365个工作日内办理为由,让蔡女士继续等待。2007 年7月,蔡女士将该房地产开发公司告到法院,要求开发商立即办理房屋产权证,并支付自2006 年12月1日至产权证实际办理之日止的延期违约金。

   在审理过程中,房地产开发公司辩称其已按合同约定期限履行了交房义务,蔡女士已实际使用房屋,产权证没能办理下来并不影响蔡女士居住,蔡女士不存在损失,故其不应承担迟延交房的违约责任。

判决:法院审理后,判决开发商于判决生效后10日内办理房产证,并承担延期交房违约责任,违约金按合同约定的方法计算,从2006 年12月1日至房产证实际办理之日止。

评析:开发商延期办理产权证的现象频频发生,本案是典型的逾期办理产权证纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  本案中,开发商应当按照合同约定的365日内为蔡女士办理好产权证,否则就是违约,应当依法承担违约责任。

需要提醒购房者注意的是,在房地产交易中,交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念,但在物权法的意义上,房屋作为不动产,其交付必须进行过户登记,否则,即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有权,只有开发商将产权过户到购房者名下,才算在法律上真正取得了房产所有权。因此,在商品房买卖交易中,开发商履行交付房屋的义务,除了实际将房屋钥匙交付业主,还包括为业主办理过户手续,完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务。


 
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